Η ελληνική αγορά ακινήτων, προοπτικές και προκλήσεις
Oι άμεσες ξένες επενδύσεις από το εξωτερικό για ακίνητα το εννεάμηνο του 2022 ανήλθαν σε 1,3 δισ. ευρώ ξεπερνώντας ακόμα και το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2019
Σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο από το εσωτερικό αλλά κυρίως από το εξωτερικό προσέλκυσε η ελληνική αγορά ακινήτων το 2022.
Μάλιστα, όπως επεσήμανε και ο Διευθυντής της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), κ. Δημήτριος Μαλλιαρόπουλος, στην εκδήλωση με θέμα «Macroeconomics & Real Estate in turmoil times», οι άμεσες ξένες επενδύσεις από το εξωτερικό για ακίνητα το εννεάμηνο του 2022 ανήλθαν σε 1,3 δισ. ευρώ ξεπερνώντας ακόμα και το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2019. Η ζήτηση, όσον αφορά την κατοικία, κατευθύνθηκε κυρίως προς θέσεις με συγκεκριμένα ποιοτικά χαρακτηριστικά ενώ για τα επαγγελματικά ακίνητα κατευθύνθηκε προς το υψηλών προδιαγραφών απόθεμα.
Ωστόσο, παρά τη δυναμική την οποία διατηρεί, ιδιαίτερα σε σχέση με τις τιμές, η αγορά βρίσκεται πάλι αντιμέτωπη με σημαντικές αβεβαιότητες. Ο πόλεμος στην Ουκρανία, οι επιπτώσεις από τη μεγάλη αύξηση του κόστους των υλικών και της ενέργειας, την άνοδο των επιτοκίων και τις πληθωριστικές πιέσεις αποτυπώνονται ήδη στη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας και στον μετριασμό των προσδοκιών για την πορεία της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας στη χώρα, αλλά και διεθνώς. Το γεγονός ότι η αύξηση που καταγράφεται στις τιμές και τη ζήτηση για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών είναι συνυφασμένη με την εισροή ξένων κεφαλαίων στην αγορά αλλά και τον τουρισμό, καθιστά τη διατήρηση των υψηλών ρυθμών αύξησης ευάλωτη στη διεθνή συγκυρία και ειδικά στα ζητήματα επάρκειας και κόστους της ενέργειας, του πληθωρισμού, της αύξησης του κόστους δανεισμού και της επιβράδυνσης της παγκόσμιας οικονομίας.
Οι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν, πάντως, να καταγράφονται ισχυροί μέχρι και το γ΄ τρίμηνο του 2022, αν και υπάρχει αρκετά σημαντική ετερογένεια μεταξύ των διαφορετικών θέσεων και αναλόγως των χαρακτηριστικών των ακινήτων. Συγκριτικά με το 2019, πριν την έναρξη της υγειονομικής κρίσης οι τιμές, καταγράφουν αύξηση κατά 26% στο σύνολο της χώρας. Στην Αθήνα η αντίστοιχη αύξηση αγγίζει το 34%, γεγονός το οποίο οφείλεται στην αυξανόμενη ζήτηση και στη χαμηλή προσφορά κατοικιών καλών προδιαγραφών θέσης και ποιότητας κατασκευής, μετά από μια δεκαετία (και περισσότερο) υποτονικής οικοδομικής δραστηριότητας και πολύ χαμηλού αριθμού πράξεων αγοραπωλησίας.
Η έντονη ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικιών τα τελευταία χρόνια, έχει διαμορφώσει νέες αγορές ενδιαφέροντος και έχει οδηγήσει στην αναβάθμιση και ανατιμήσεις περιοχών που στο παρελθόν προσέλκυαν χαμηλή ζήτηση. Τέλος, η βελτίωση των υποδομών στην Αττική αλλά και σε επίπεδο χώρας, έχουν αναδείξει νέες περιοχές ενδιαφέροντος και έχουν συντελέσει τοπικά σε αυξήσεις των τιμών.
Η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων
Και η αγορά επαγγελματικών ακινήτων, παρουσιάζει σημαντική άνοδο τα τελευταία χρόνια, ειδικά για τα ακίνητα τα οποία βρίσκονται σε εμπορικές θέσεις και πληρούν κριτήρια υψηλών προδιαγραφών. Εκτιμάται ότι οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών και των καταστημάτων της Αθήνας την τελευταία πενταετία έχουν αυξηθεί άνω του 20%. Σε μια κατά τα άλλα μικρού βάθους αγορά, οι αυξήσεις οφείλονται και στην περιορισμένη προσφορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, η οποία εντάθηκε μετά από μια δεκαετία εξαιρετικά υποτονικής οικοδομικής δραστηριότητας. Αυτή η έλλειψη χώρων προδιαγραφών, σε συνδυασμό με τη βελτίωση της οικονομίας και την αυξανόμενη ζήτηση από επιχειρήσεις, έχουν οδηγήσει στη σταδιακή ανανέωση του αποθέματος η οποία αποτυπώνεται στην οικοδομική δραστηριότητα των τελευταίων ετών.
Η αγορά διανύει αυτή τη στιγμή μια περίοδο με σημαντικές αβεβαιότητες, με αυξημένα κόστη στην κατασκευή και στην ενέργεια, υψηλό πληθωρισμό και αυξανόμενα επιτόκια. Αναπόφευκτα η συγκυρία επηρεάζει και αναμένεται να συνεχίσει να επηρεάζει τον δανεισμό των νοικοκυριών, τις επενδυτικές αποφάσεις και τη χρηματοδότηση των έργων.
Πέρα όμως από τις τρέχουσες εξελίξεις, η αγορά βρίσκεται διαχρονικά αντιμέτωπη με σημαντικά εμπόδια και γραφειοκρατικές καθυστερήσεις, ειδικά στις πράξεις μεταβίβασης ακινήτων. Παρά την μεγάλη προσπάθεια ψηφιακού μετασχηματισμού του κράτους των τελευταίων ετών, υπάρχουν μεγάλα περιθώρια βελτίωσης στα θέματα των μεταβιβάσεων και των μεταγραφών ακινήτων, εκδίκασης υποθέσεων, έκδοσης πλήθους πιστοποιητικών και εν γένει γραφειοκρατικών διαδικασιών, που καθιστούν σε αρκετές περιπτώσεις την επένδυση σε ακίνητα αποτρεπτική, ειδικά για επενδυτές που έρχονται από χώρες του εξωτερικού.
Κλείνοντας, θα ήθελα να επισημάνω, ότι παρά τα προβλήματα και τις τρέχουσες προκλήσεις για την παγκόσμια και ελληνική οικονομία, μακροπρόθεσμα οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων παραμένουν θετικές. Ξεκινώντας από την Αττική, διακρίνεται πλέον ένα νέο επενδυτικό ενδιαφέρον, το οποίο στοχεύει στην αναπτυξιακή προοπτική σε βάθος πολλών ετών. Έργα, όπως η επέκταση του δικτύου του μετρό και αναπλάσεις υπερτοπτικής εμβέλειας, που περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων το Ελληνικό, το φαληρικό Δέλτα και την αναβάθμιση της περιοχής κοντά στο λιμάνι του Πειραιά, βελτιώνουν ήδη και αναμένεται να βελτιώσουν περαιτέρω τον αστικό χώρo.
Ο εκσυγχρονισμός των υποδομών
Πέρα όμως και από την Αττική, ο εκσυγχρονισμός των υποδομών σε επίπεδο χώρας, που αφορούν το οδικό και σιδηροδρομικό δίκτυο, τα λιμάνια και τα αεροδρόμια, θεωρείται ότι θα διευκολύνει την ανάπτυξη του τουρισμού και τη μεγαλύτερη διασπορά του στη χώρα. Η καλύτερη διάχυση του τουρισμού και της οικονομικής δραστηριότητας αλλά και η διάδοση της τηλεργασίας, εκτιμάται ότι με τη σειρά τους θα οδηγήσουν σε ακόμα μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικία, τουρισμό και φιλοξενία, ενδεχομένως και σε περιοχές μέχρι πρότινος μικρότερου ενδιαφέροντος.
Ήδη οι Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, τα επενδυτικά χαρτοφυλάκια, αλλά και αλυσίδες ξενοδοχειακών και άλλων επιχειρήσεων ανακοινώνουν συνεχώς την πρόθεσή τους να εντείνουν τις επενδύσεις τους τα επόμενα χρόνια, το οποίο είναι ενδεικτικό της δυναμικής και των προσδοκιών που έχουν αναπτυχθεί. Το ενδιαφέρον στρέφεται όλο και περισσότερο στην κατοικία, ως επένδυση, και μάλιστα ως επένδυση η οποία δεν στοχεύει μόνο (όπως παραδοσιακά γινόταν στη χώρα) στην κεφαλαιακή υπεραξία αλλά και στην άμεση απόδοση από το εισόδημα.
Ας μην ξεχνάμε ότι σύμφωνα με τις βασικές αρχές της χρηματοοικονομικής, η δίκαιη αποτίμηση ενός ακινήτου για έναν επενδυτή με μακροπρόθεσμο ορίζοντα είναι συνάρτηση της παρούσας αξίας των μελλοντικών ενοικίων. Εξάλλου, σύμφωνα με ακαδημαϊκές μελέτες, το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος της απόδοσης των ακινήτων μακροπρόθεσμα σε ένα μεγάλο δείγμα ανεπτυγμένων οικονομιών εξηγείται από το καθαρό εισόδημα από ενοίκια και όχι από κεφαλαιακά κέρδη. Για το λόγο αυτό, ο κίνδυνος μιας επένδυσης σε ακίνητα, όπως μετράται με τη διακύμανση της απόδοσης, είναι αρκετά μικρότερος από τον κίνδυνο μιας επένδυσης σε μετοχές.
Αυτό το διαχρονικό χαρακτηριστικό των αποδόσεων (υψηλές αποδόσεις ανά μονάδα κινδύνου) είναι που καθιστά την αγορά ακινήτων ελκυστική για μακροχρόνιους επενδυτές. Με την προϋπόθεση της θετικής εξέλιξης της ελληνικής και παγκόσμιας βέβαια οικονομίας μεσοπρόθεσμα, η Ελλάδα εκτιμάται ότι θα καθίσταται συνεχώς και πιο ενδιαφέρουσα επενδυτικά καθώς οι αποδόσεις των ακινήτων παραμένουν σε ελκυστικά επίπεδα και ο φυσικός πλούτος της χώρας σε συνδυασμό με τις βελτιούμενες υποδομές αποτελούν ένα ισχυρό μίγμα πλεονεκτημάτων.
