Εκτός ελέγχου η πορεία των ενοικίων στην Ελλάδα

Το υψηλό κόστος στέγης απασχολεί όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση, χώρες όπως η Γερμανία, η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Κύπρος, φαίνεται να υιοθετούν ή/και να εφαρμόζουν μέτρα και πολιτικές με στόχο να αναχαιτίσουν την ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης ήδη από το 2018-2019. Τα δεδομένα σήμερα συνηγορούν ότι αποτελεί άμεση ανάγκη η «χάραξη» στεγαστικής πολιτικής στη χώρα μας, ιδιαίτερα μετά την ενεργειακή «κρίση» που είναι άμεσα συνδεδεμένη με το κόστος στέγασης.

Η ανοδική πορεία των ενοικίων

Η πορεία των ενοικίων δεν δικαιολογούσε την αύξηση των τιμών των ακινήτων την 10-ετία 1994-2005 . Σύμφωνα με τον Δείκτη τιμών ενοικίων της ΕΣΥΕ (ο οποίος είναι ένα κομμάτι του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή), τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά την περίοδο 1994-2005 κατά +75%. Η αύξηση αυτή ήταν αντίστοιχη της αύξησης των τιμών αγαθών και υπηρεσιών σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Σε πραγματικούς όρους λοιπόν, τα ενοίκια έμειναν σταθερά τη δεκαετία 1994-2005. Ενώ τα ενοίκια για μεγάλο χρονικό διάστημα ακολουθούσαν τον πληθωρισμό, η μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων σε σχέση με τα ενοίκια οδήγησε πολλά νοικοκυριά στην αγορά ενοικιαζόμενης κατοικίας, με αποτέλεσμα, μετά το 2002, τα ενοίκια να αυξάνουν με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20%, από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5%, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση +8,4% και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%.

Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσο όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%. Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων κυμάνθηκε από 3% έως 7%.

Συρρίκνωση των εισοδημάτων

Τη δραματική συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος κατά την περίοδο της κρίσης στην Ελλάδα αποτυπώνει ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) σε ειδική έκθεση για την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών στις χώρες-μέλη του.

Από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους. Αξίζει να αναφέρουμε ότι όταν καταγραφόταν συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος στην Ελλάδα, στις χώρες του ΟΟΣΑ καταγραφόταν σημαντική αύξηση.

Ωστόσο, ακόμα και στις άλλες δύο χώρες της Ευρωζώνης που εφαρμόστηκε μνημόνιο, οι επιπτώσεις ήταν πολύ πιο περιορισμένες από ό,τι στην Ελλάδα. Στην Πορτογαλία το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα από το 2007 έως τις αρχές του 2015 μειώθηκε κατά 5,4% και στην Ιρλανδία κατά 4,9%.

Παράλληλα, σύμφωνα με το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ), ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019, από τα 1.281 ευρώ στα 968,5 €

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2020 της ΕΛΣΤΑΤ, o πληθυσμός που βρίσκεται σε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικό αποκλεισμό ανέρχεται στο 28,9% του πληθυσμού της Χώρας (3.043.869 άτομα), παρουσιάζοντας μείωση σε σχέση με το 2019 κατά 1,1 ποσοστιαίες μονάδες (3.161.936 άτομα που αντιστοιχούσαν στο 30,0% του πληθυσμού).

Η επισήμανση του ΔΝΤ και τα στοιχεία της Eurostat για τη ραγδαία αύξηση των ενοικίων

Επισήμανση για τη ραγδαία αύξηση των ενοικίων στη χώρα μας έκανε το ΔΝΤ το καλοκαίρι του 2021, αναφέροντας ότι, σε 14 από τις 17 ανεπτυγμένες ευρωπαϊκές οικονομίες που μελέτησε, οι περισσότεροι από τους μισούς ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα πλήρωναν ως μίσθωμα ποσό που ήταν πολύ κοντά στο όριο του 40% του εισοδήματός τους, η χώρα μας συγκαταλέγεται στις χώρες που ποσοστό είναι οριακά άνω του 40%. Ωστόσο, η έρευνα του Ταμείου κατέδειξε πως αυτή η επιβάρυνση ήταν σημαντικά μικρότερη για τα νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα. Δηλαδή τα πλέον οικονομικά εύρωστα νοικοκυριά στην ΕΕ ξοδεύουν το 10% περίπου του διαθέσιμου εισοδήματός τους για ενοίκια.

Σύμφωνα με την Eurostat, μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27 το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές με ενοίκιο σε τιμές αγοράς το 2018 ήταν το υψηλότερο στην Ελλάδα, όπου το 83,1% των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, όταν το μέσο όρο δαπάνης στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνά το 25,1%.

Η νέα έρευνα της Eurostat για το έτος 2019, κατατάσσει πρωταθλήτρια την Ελλάδα – 1η με διαφορά ανάμεσε σε χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης (ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, κοινόχρηστα). Αναφέροντας ότι, το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούσαν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης. Το αντίστοιχο ποσοστό ενοικιαστών στη Ρουμανία ήταν 29,4%, στην Ισπανία 26,2%, στη Βουλγαρία 24,2%, στη Πορτογαλία 14,5%, στην Γερμανία 10%, στη Γαλλία 8,6% και στη Κύπρο μόλις 4,4%. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Ένας μισθός το κόστος στέγασης για μια οικογένεια

Αντιλαμβανόμαστε ότι το 62,1% που καταγράφεται στη χώρα μας μόνο «εξωφρενικό» μπορεί να χαρακτηριστεί και παράλληλα μη βιώσιμο για οποιονδήποτε εργαζόμενο. Αξίζει να αναφέρουμε ότι τα άνωθεν ποσοστά αφορούν το έτος 2019, αν συμπεριλάβουμε και τις αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων που καταγράφηκαν το 2020 και το 2021, κατανοούμε ότι το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο και σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία 85τμ-110τμ .

Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσο όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι πλέον το κόστος στέγασης έχει εκτιναχθεί σε πολύ υψηλά επίπεδα και λόγω της ενεργειακής κρίσης, υπάρχουν περιπτώσεις ενοικιαστών που τα κοινόχρηστα για τον μήνα Δεκέμβριο 2021 άγγιξαν ακόμη και τα 210€ με κοινόχρηστη θέρμανση για 85τμ κατοικία. Δηλαδή, περίπου το 25% του μισθώματος για μισθώματα των 800€/μήνα ή /και το 40% του μισθώματος αν πρόκειται για μίσθωμα της τάξεως των 500€/μήνα – κυρίως μισθωτήρια προ του 2017.

Οι 30αρηδες διαμένουν στο παιδικό δωμάτιο

Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2019, η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά νέων ανθρώπων ηλικίας 18-34 ετών που μένουν μαζί με τους γονείς τους. Μάλιστα, το ποσοστό αυτό παραμένει υψηλό ιδιαίτερα στις ηλικίες 25-34 αγγίζοντας το 67,2% (61,2% για τις γυναίκες και 73,2% για τους άνδρες), το μεγαλύτερο ποσοστό στην Ευρώπη μαζί με την Ιταλία, τη στιγμή που σε άλλες χώρες της Ευρώπης περιορίζεται αισθητά, κάτι που σηματοδοτεί μια σημαντική αναβολή στην ομαλή στεγαστική πορεία των νέων ανθρώπων στη χώρα μας.

Η αναβολή αυτή έχει γίνει ακόμα πιο έντονη από το 2014 και έπειτα, με το ποσοστό για τις ηλικίες 18-34 να φτάνει στο 66,7% το 2017 και στο 69,4% το 2019, από 58,4% που ήταν το 2008.

Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των νέων ηλικίας 25-34 στη χώρα μας έχει συρρικνωθεί από 25% το 2005 σε 11% το 2018 .

Επιπλέον, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Prorata, το 67% των νέων από 17 έως 34 ετών- εκτιμά πως δεν πρόκειται να στη ζωή του να καταφέρει να αγοράσει δικό του σπίτι.

Σύμφωνα με τα άνωθεν δεδομένα, τα συμπεράσματα που προκύπτουν είναι ότι, είτε τα εισοδήματα των Ελλήνων συρρικνώθηκαν δραματικά όλα τα προηγούμενα χρόνια, είτε το κόστος στέγασης στη χώρα μας έχει εκτοξευτεί δυσανάλογα με τα εισοδήματα σε σύγκριση με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης. Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

Τα μέτρα που υιοθετούν ή/και εφαρμόζουν χώρες της Ε.Ε για την ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης

Κύπρος:

-Πρόγραμμα Δημιουργίας Οικιστικών Μονάδων από ΚΟΑΓ (Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γής).

-Εισαγωγή Πολεοδομικών Κινήτρων και Εργαλείων για παραγωγή προσιτής κατοικίας και δημιουργία αγοράς προσιτού ενοικίου.

– Συνεργασία με Τοπικές Αρχές

Ισπανία:

-Το 2019 επέβαλε την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στη περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί.

-Η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα 3 στα 5 χρόνια.

-Μέτρα στήριξης ενοικίου ύψους 250€/μήνα για 2 έτη, για νέους κάτω των 30 ετών εάν κερδίζουν λιγότερα από 1.977€/μήνα.

– Νομοσχέδιο ύψους 2 δισ.€ που συμπεριλαμβάνει και φορολογικές εκπτώσεις για τους ιδιοκτήτες που μειώνουν τα ενοίκια τους.

Γερμανία:

–Τον Απρίλιο του 2021, το ανώτατο δικαστήριο της Γερμανίας έκρινε ότι το ανώτατο όριο που επέβαλε η τοπική κυβέρνηση στις τιμές των ενοικίων το 2020, ήταν αντισυνταγματικό και άκυρο.

–H τοπική κυβέρνηση του Βερολίνου, αποφάσισε να αγοράσει περίπου 14.750 διαμερίσματα έναντι 2,46 δισ.€ για να λύσει το θέμα των υψηλών τιμών των ακινήτων.

Πορτογαλία:

–To 2018 ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη.

– Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για 3χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής.

–Προώθησε φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

Βιέννη:

–Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η πόλη, το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων, σύμφωνα με το Δημοτικό Συμβούλιο.

-Έχει προγραμματίσει να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58€ ανά τ.μ.

– Επιπλέον, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και ανήκουν στην ομοσπονδία περιορισμένων εισοδηματικών κατοικιών και κοστίζουν κατά μέσο όρο 512,40€ το μήνα.

-Στη Βιέννη για μια επιδοτούμενη κατοικία το όριο του ετησίου εισοδήματος είναι στις 42.000 € κατ’ άτομο

Ολλανδία:

–Η ολλανδική κυβέρνηση για να αποφύγει την επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων, έχει θέσει ως στόχο να κατασκευαστούν 1 εκατ. διαμερίσματα μέχρι το 2030.

Παραδείγματα – Συγκριτικοί πίνακες ζητούμενων ενοικίων 2019-2022

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/ Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, 2019: κατοικίες άνω του 1ου ορόφου μετά το 2000 έτος κατασκευής, 2 Υ/Δ