Άλμα στις τιμές των ξενοδοχειακών ακινήτων

Με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 11,4% αυξήθηκαν οι τιμές των ξενοδοχειακών ακινήτων κατά την τριετία 2015-2017, σύμφωνα με στοιχεία της εξειδικευμένης εταιρείας αποτιμήσεων ξενοδοχείων Hotel Valuation Services (HVS). Πρόκειται για την τρίτη καλύτερη επίδοση πανευρωπαϊκά, καθώς υπολείπεται μόνο της Μαδρίτης, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 13,1%, κατά την ίδια περίοδο και της Λισσαβόνας, όπου η αύξηση ήταν της τάξεως του 12%. Κατά το ίδιο διάστημα, ο μέσος όρος της πορείας των τιμών των ξενοδοχειακών ακινήτων στην Ευρώπη δεν ξεπέρασε το 3,1%.

Όπως αναφέρει σε σχετική της ανάλυση η Arbitrage Real Estate, εταιρεία παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων, παρά το γεγονός ότι οι μέσες εκτιμώμενες αξίες υποχώρησαν κατά την διάρκεια της οικονομικής κρίσης, έχουν ανακάμψει σημαντικά από το 2014 και μετά. Το γεγονός αυτό είναι φανερό στα ξενοδοχεία της Αθήνας, όπου η επενδυτική δραστηριότητα εστίασε σε μονάδες 5 αστέρων. Η αύξηση της αγοραίας αξίας των ξενοδοχειακών ακινήτων οφείλεται, μεταξύ άλλων, στο γεγονός ότι έχει υποχωρήσει το επενδυτικό ρίσκο της χώρας (λόγω της σταθεροποίησης της οικονομίας).

Πάντως, όπως τονίζεται στην έρευνα, στην Ελλάδα οι εκτιμώμενες αγοραίες αξίες απέχουν συνήθως από τις αντίστοιχες, σε ανταγωνιστικές αγορές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Αθήνα, όπου οι σχετικές ξενοδοχειακές αποτιμήσεις είναι χαμηλότερες σε σύγκριση με ανταγωνιστικές Ευρωπαϊκές πόλεις όπως η Βαρκελώνη, η Ρώμη ή η Μαδρίτη. Η Αθήνα γενικά έχει τη δυνατότητα να γίνει προορισμός των μεγάλων πρακτορείων (Tour Operators) και να υποδέχεται συστηματικά αρκετούς επισκέπτες για πάνω από 10 μήνες.

Εκτός από την Αθήνα, σημαντική ανάκαμψη καταγράφεται επίσης στα ξενοδοχειακά ακίνητα που βρίσκονται στους κύριους τουριστικούς προορισμούς, δηλαδή στο Νότιο Αιγαίο (Κυκλάδες), την Κρήτη, το Ιόνιο, τη Θεσσαλονίκη και της Χαλκιδική. “Αυτό σημαίνει ότι ο προορισμός αποτελεί καθοριστικό παράγοντα στην οικονομική απόδοση ενός ξενοδοχείου, με το μέγεθος και την κατηγορία του να ακολουθούν. Δεν είναι τυχαίο ότι παρατηρείται μεγαλύτερη κερδοφορία σε 5-άστερες μονάδες στους καθιερωμένους προορισμούς”, αναφέρει η Arbitrage Real Estate. Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνεται και σε πρόσφατη ξενοδοχειακή έρευνα του INΣETE, η οποία αναδεικνύει ως πρωταγωνιστές τους προορισμούς που δέχονται τον κύριο όγκο των τουριστικών αφίξεων και χαμένους τους λιγότερο γνωστούς διεθνώς. Με βάση την ίδια έρευνα, ένας από τους λόγους που συμβαίνει αυτό είναι επειδή τα καταλύματα αποτελούν το δεύτερο σημαντικότερο κριτήριο επιλογής προορισμού και αντιπροσωπεύουν κοντά στο 50% της τουριστικής δαπάνης.

Από τα παραπάνω συνάγεται ότι υπάρχει σημαντικό περιθώριο μελλοντικών υπεραξιών στα ξενοδοχειακά ακίνητα, με αποτέλεσμα το επενδυτικό ενδιαφέρον να είναι έντονο. Σύμφωνα με τους αναλυτές της Arbitrage, γενικότερα, από το 2010 και μετά παρατηρήθηκε αύξηση επενδύσεων σε πολυτελή ξενοδοχεία υψηλών προδιαγραφών. Αρχικά, οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές, κυρίως τα κεφάλαια του εξωτερικού, αναζητούσαν ευκαιρίες με υψηλές αποδόσεις άνω του 30%. Τα τελευταία χρόνια, καθώς το μακροοικονομικό ρίσκο της χώρας έχει μειωθεί και η τουριστική ζήτηση από το εξωτερικό έχει αυξηθεί σημαντικά, οι επενδυτές εξετάζουν ευκαιρίες με μικρότερες αποδόσεις, της τάξης του 15%. “Για τα διεθνή επενδυτικά κεφάλαια, οι επενδύσεις στην ελληνική τουριστική ακίνητη περιυσία, ιδιαίτερα της Αθήνας, είναι πιο ελκυστικές επειδή οι επενδυτικές επιτροπές που εδρεύουν σε μεγάλες πόλεις της Αμερικής, στο Λονδίνο ή σε άλλα παγκόσμια οικονομικά κέντρα, μπορούν να κατανοήσουν καλύτερα την προοπτική της Ελλάδας στον τουρισμό”, τονίζεται χαρακτηριστικά. Για την Ελλάδα, οι επενδυτές του εξωτερικού θεωρούν ότι τα ξενοδοχεία, ειδικά τα πολυτελή και ποιοτικά ξενοδοχεία πόλης (city hotels) της Αθήνας, έχουν καλύτερα βασικά μεγέθη σε σχέση με άλλες κατηγορίες ακινήτων, όπως τα γραφεία ή τα εμπορικά κέντρα.