Τα ξένα κερδοσκοπικά funds κυνηγούν ελληνικά ακίνητα

Μια εξήγηση για τις επιθετικές κινήσεις ξένων επενδυτικών οίκων (κυρίως hedge funds), που καταθέτουν υψηλές προσφορές για την αγορά χαρτοφυλακίων ακινήτων ή μεμονωμένων κτιρίων γραφείων, αφήνοντας εκτός παιχνιδιού τις εγχώριες ΑΕΕΑΠ σε αρκετούς διαγωνισμούς π.χ. τραπεζών, έδωσε χθες ο Στ. Ζαββός, επικεφαλής της Zeus Capital Management και πρόεδρος της Orilina ΑΕΕΑΠ.

Κατά τη διάρκεια συζήτησης στο συνέδριο για τα ακίνητα «RED Business Forum», ο κ. Ζαββός υποστήριξε πως τα ξένα funds εκτιμούν πως η Ελλάδα θα καταγράψει τις υψηλότερες αποδόσεις (στα επίπεδα του 7,3%-7,5%) στην αγορά κτιρίων γραφείων για την περίοδο 2019-2023. Επιπλέον, ενώ πανευρωπαϊκά η αγορά λιανικής θα δεχθεί πιέσεις από την κάμψη των ρυθμών ανάπτυξης και τη μείωση του τουριστικού ρεύματος, στην Ελλάδα προβλέπεται διπλάσιος ρυθμός ενίσχυσης της οικονομίας (1,9% με την Ε.Ε. στο 1%) και αύξηση των ενοικίων στα καταστήματα για το 2019 και το 2020. Η ελληνική αγορά λιανικής υφίσταται, επίσης, με χρονική υστέρηση τις πιέσεις από την ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου.

Υψηλές αποδόσεις που φτάνουν το 9,5%-10% προσφέρουν και οι αποθηκευτικοί χώροι, με τα στελέχη της αγοράς real estate να βλέπουν, πάντως, κινδύνους στην αγορά τουριστικών ακινήτων. Ειδικά επειδή η Ελλάδα στηρίζεται στον ευρωπαϊκό τουρισμό που προβλέπεται πως θα κινηθεί πτωτικά.

Οι επιθετικές προσφορές που έχουν καταθέσει τα ξένα funds σε αρκετούς διαγωνισμούς για την πώληση χαρτοφυλακίων ή μεμονωμένων ακινήτων από τράπεζες προκαλούν, πάντως, αντιδράσεις από τις διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ. Οι συγκεκριμένες κινήσεις αναμένεται να συνεχιστούν, με τις προβλέψεις στελεχών της αγοράς να ανεβάζουν τα ποσά που περιμένουν να τοποθετηθούν στο εγχώριο real estate από τέτοια funds στο ένα δισ. ευρώ.

Εξαιρετικά καυστικός ήταν για άλλη μια φορά ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ Αρ. Καρυτινός. Όπως είπε, προς το παρόν «η οικονομία δεν ακολουθεί τις προσδοκίες που δημιουργούνται» και «στο exit ξυρίζουν τον γαμπρό» (σ.σ. στην αξία που θα πωληθούν τα ακίνητα που αγοράζουν τα funds). Κατά τον κ. Καρυτινό, «δεν ακολουθούμε τέτοιου είδους κινήσεις. Δεν μπορούμε να θεωρούμε πως η οικονομία θα έχει απογειωθεί για να έχουμε ενοίκια 30% πάνω και να πληρώσουμε αποδόσεις 6-7%. Πολλοί από εμάς δεν μπορούμε να ακολουθήσουμε διαγωνισμούς με τέτοιους παίκτες».

Ένα όπλο που αξιοποιούν τα hedge funds για να προσφέρουν πολύ υψηλότερα τιμήματα, κατά τον κ. Καρυτινό, είναι το χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης καθώς «μπορούν να δανείζονται με 1%». Την ίδια στιγμή, «οι ΑΕΕΑΠ αντιμετωπίζονται ως ελληνικές εταιρείες και βρίσκονται αντιμέτωπες με κόστος δανεισμού πολύ υψηλότερο. Δεν νομίζω πως σήμερα παίζουν κάτω από 3%-3,5%, με τους ξένους στο 1%-1,7%».

Ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία είπε πως αρκετά funds παίζουν «στοιχήματα πολύ υψηλού κινδύνου», καθώς αν δεν υπάρξει ουσιαστική ανάκαμψη της οικονομίας, δύσκολα θα μεταπωλήσουν με κέρδος σε 4-5 χρόνια τα ακίνητα που αποκτούν σήμερα. Ο ίδιος έβαλε, για πολλοστή φορά, και την παράμετρο της τεχνολογίας, επισημαίνοντας πως σε τέσσερα-πέντε χρόνια δύσκολα θα βρίσκονται ενοικιαστές σε κτίρια που δεν είναι «πράσινα».

«Δεν θα έχουν καμία τύχη κτίρια γραφείων που δεν θα είναι πράσινα ή δεν θα μπορείς να περιγράψεις το συνολικό κόστος χρήσης στον ενοικιαστή», συμπλήρωσε ο ιδρυτής και επικεφαλής της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Dimand Δημήτρης Ανδριόπουλος. Κατά τον κ. Ανδριόπουλο, «η πραγματική οικονομία και η πραγματική αγορά που καθορίζουν τα ενοίκια είναι σε μακροχρόνια στασιμότητα», με τους ενοικιαστές να είναι εντελώς δυσκίνητοι και αρνητικοί σε αύξηση των τιμών για συμφωνίες που αφορούν επιφάνειες άνω των 3.000 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.). Όμως, «υπάρχει άνοδος προσδοκιών που τροφοδοτείται από διάφορες πηγές όπως, για παράδειγμα, από τις ΑΕΕΑΠ». Πάντως, «υπάρχει μικρή βελτίωση σε πολύ συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές».

Ο επικεφαλής της Dimand επισήμανε πως «το 2019 είναι μια πολύ περίεργη και ύπουλη χρονιά με τέσσερις εκλογικές αναμετρήσεις» καθώς θα υπάρξουν καθυστερήσεις στην έγκριση επενδυτικών σχεδίων.

«Όσα μολύβια δούλευαν στο σύστημα που παράγει άδειες και εγκρίνει διαδικασίες έχουν προσγειωθεί στα γραφεία», τόνισε, με αποτέλεσμα «η παραγωγή προϊόντος να επιβραδυνθεί, κάτι που η αγορά θα το ζήσει». Ο ίδιος προβλέπει πως η αγορά γραφείων θα κινηθεί με τη διάθεση περίπου 50.000 τ.μ. ετησίως, με το 80% να αφορά μετεγκατάσταση επιχειρήσεων.